O Ministério do Desenvolvimento Regional constatou que cerca de metade dos domicílios urbanos do país, ou seja, aproximadamente 30 milhões de imóveis, não possuem escritura, configurando um problema histórico no que diz respeito a irregularidade dos imóveis no Brasil. Essa situação deriva de diversos fatores, tais como, invasões, loteamentos ilegais, vendas ilegais de terrenos e imóveis, entre outros.
Visando solucionar esta questão, foram adotadas medidas para regularizar as propriedades imobiliárias, com alterações na legislação vigente, incluindo a possibilidade de usucapião extrajudicial e, mais recentemente, com a Lei 14.382/2022, a possibilidade de adjudicação compulsória por meio dos cartórios.
A adjudicação compulsória assegura ao promitente comprador, que efetuou o pagamento do preço estipulado no contrato de compra e venda de imóvel sem cláusula de arrependimento, o direito subjetivo de exigir a celebração do contrato de compra e venda que servirá de título translativo do direito de propriedade perante o cartório de registro de imóveis, caso o promitente vendedor recuse injustamente assinar a escritura pública de compra e venda.
Anteriormente à Lei 14.382/22, era necessário que o proprietário do imóvel ingressasse com uma ação de adjudicação compulsória para obter o registro do imóvel. O juiz, então, expediria a carta de adjudicação e determinaria o registro da propriedade do imóvel junto ao registro de imóveis.
Com a nova lei, é possível requerer a adjudicação compulsória extrajudicial do imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, que pode ser efetivada no registro de imóveis. Os requisitos para o procedimento são cumulativos, incluindo a notificação do promitente vendedor, a comprovação de pagamento do ITBI e as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
O pedido de adjudicação compulsória extrajudicial pode ser formulado após 15 dias do recebimento da notificação pelo promitente vendedor. Caso o vendedor não seja localizado, a citação por edital pode ser uma opção, assim como ocorre no caso da usucapião extrajudicial.
A adjudicação compulsória extrajudicial tem se mostrado um eficiente mecanismo para facilitar a regularização imobiliária, embora seja necessário que a titularidade do promitente vendedor conste no registro, já que o Princípio da Continuidade exige a existência de registro anterior, de modo a resguardar a cadeia de titularidade do imóvel.
A principal diferença entre a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial é que, na usucapião, é preciso comprovar a posse ininterrupta do imóvel por um determinado período, além de agir como se fosse o proprietário, enquanto na adjudicação, basta comprovar a aquisição do imóvel e sua quitação.